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등기부등본

확인시기 : 계약 체결 전 / 잔금 지불 전 / 전입 신고전 확인내용 :

매입하려는 부동산이 등기부등본 기재사항과 일치하는지, 실제 소유자권자가 등기부 등본상 소유권자와 동일인인지, 갑구에 소유권이전 청구권의 가등기,예고등기,압류,가압류,처분금지의 가처분등기 등이 설정되어 있는지, 을구에 저당권,근저당권,전세권등의 등기는 없는지, 매도인이 법률상 행위능력이 있는지, 등기부 등본상 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀌는지, 상속 시 재산을 받아서 바로 매도 경우 그 상속이 정당한지 대리인과 거래 시 대리권을 가지고 있는지 필히 확인을 해 보아야 할 것이다.

(부동산 권리분석)
a. 등기부등본 - 등기소
b. 국토이용 계획 확인원, 지적도(임야도),토지대장(임야대장),건축물관리대장 - 시,군,구청
c. 공시지가 확인원 - 해당 동사무소(발급처)

 
확정일자

확인시기
공증인,법원공무원,동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자로 그일자 현재 해당문서가 존재하고 있다는 증명

철구장소 - 관할등기소,공증인 사무소,동사무소

효력
a. 전입신고가 되어야 효력발생.
b. 세입 기간 중 집주인이 변경 시 유효(재청구하지 않아도 됨)

절차
임대인 동의 없이 청구가능 / 반드시 임차인이 아닌 계약서 소지자면 대신 가능 / 전세계약서를 공증 받은 경우는 확정일자 받는 것과 동일하므로 별도의 청구는 필요없다.

확정일자 받은 계약서 분실시
확정일자를 본래와 같이 다시 받을 수는 없지만 확정일자를 받았던 등기소나 동사무소에서 그 사실을 확인받아 증명 가능
=> 우선 변제권 소멸되지 않음

 
전세기간

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 기간을 정한 경우라도 임대차 계약기간은 2년 인정
(세입자의 경우 2년 미만의 계약기간을 주장할 수 있으나 임대인은 권리 없음)

묵시적 갱신
전세기간 2년이 지난 후 별말 없이 기간 연장 하는 것 묵시적 갱신의 경우 기간을 정하지 않았으면 임차인은 중간 해지 가능
- 3개월 이전 통보:임차인 -> 임대인

계약서 재작성 여부
변경내용이 없으면 그대로 보존 - 재계약 사항 명기 / 보증금 변경 시는 원래 금액의 구 계약서는 그대로 재계약 명기 후 변경 금액에 대한 계약서만 따로 작성하여 그에 대한 확정일자를 받아둔다.

 
전세권 설정등기

조건
a. 집주인의 동의와 인감증명 필요
b. 시기에 제한없이 언제든지 필요할때 놓을 수 있다.

효력범위
a. 전세보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 직접 나서 집을 경매에 부칠수 있다
b. 집주인의 동의 없이 보증금을 확보할 수 있다.
c. 효력이 큰 만큼 절차와 비용이 많이 든다.(전세금에 비례)
d. 효력승계 및 집주인의 동의 없이 전전세 가능

등기 신청장소 : 관할 등기소

확정일자와 동일한점 : 경매에 들어갈 때 후 순위 권리자나 채권에 앞서 변제를 받을 수 있다는 점

계약기간 만료 후 전세금 반환 방법 - 세들은 집에 거주하며 법원에 경매신청 임차권 등기.민사조정.민사소송

일반적 전세금 반환 방법 - 계약만료 1개월 전까지 "계약이 만료되면 재계약을 하지않을 것이므로 전세금을 상환해줄 것"이란 내용증명 통보(3부)

 
임차권등기 명령제

개념
법원이 세입자가 제출한 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주내에 전셋집에다 임차권등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기하도록 하는 것

효력
a. 임차등기를 해놓고 다른 곳으로 이사를 해도 종전의 대항력과 우선 변제권이 그대로 인정됨
b.임차권등기가 설정되어 있으면 집주인은 은행에서 대출을 꺼리게 되고 전세 놓기도 어렵다. 매매는 할 수 있지만 해당 집을 구입한 사람은 전세금을 책임져야 한다.
c. 집주인이 법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기명령의 적정여부 판단함

해제
a. 집주인이 자발적으로 전세금을 내줄 경우 세입자로부터 등기명령취하서나 등기말소 관련서류를 받아 해제하면 된다.
b. 경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한 후 세입자가 집을 비워주었다는 증명자료를 제출하면 전세금을 내주고 임차권등기도 말소한다. 그러나, 배당금이 부족해 전세금을 모두 반환 받지 못한 경우 임차권등기는 그대로 유지된다)

 
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